Question 1

Est-il possible d'acheter ou de vendre des terres agricoles après l'ouverture du marché ?

Accepted Answer

Oui, le marché foncier est totalement ouvert. Les terres à vocation agricole peuvent être vendues ou achetées par des personnes physiques (citoyens ukrainiens) ainsi que par des personnes morales ukrainiennes (sociétés exclusivement constituées par des citoyens ukrainiens). Limites : Actuellement, une restriction légale s'applique : un même acquéreur (physique ou moral) ne peut détenir la propriété de plus de 10 000 hectares cumulés de terres agricoles.

Question 2

Qui détient le droit préférentiel au renouvellement du bail d'une quote-part foncière (pai) ?

Accepted Answer

Le droit de priorité au renouvellement du bail appartient exclusivement au locataire en place, à condition qu'il ait exécuté scrupuleusement ses obligations (paiement ponctuel des fermages, exploitation conforme à la destination du sol). Condition : Le locataire est tenu de notifier par écrit au propriétaire son intention de renouveler le bail avant l'expiration de celui-ci (dans le délai contractuel, ou à défaut, au moins 1 mois avant le terme) en y joignant un projet de nouveau contrat. Si le propriétaire s'y oppose, il doit signifier son refus écrit dans un délai d'un mois.

Question 3

Que faire si le locataire ne paie pas le fermage ou verse un montant inférieur ?

Accepted Answer

Mise en demeure écrite : Adressez au locataire une sommation officielle de payer la dette, comprenant le décompte du principal et des pénalités de retard exigibles par jour de carence.
    
Résiliation anticipée : Le défaut de paiement systématique (au moins deux fois consécutives) ou le versement partiel constitue un motif légal impératif pour demander la résiliation judiciaire du bail.
    
Recouvrement judiciaire : Parallèlement à la demande de résiliation, l'action en justice permet de recouvrer l'intégralité des arriérés, indexés sur l'inflation et majorés des sanctions financières contractuelles.

Question 4

Comment résilier un contrat de bail foncier avant son terme ?

Accepted Answer

La résiliation anticipée d'un bail foncier peut s'effectuer de deux manières :

D'un commun accord : Par la conclusion et la légitimation notariale d'un avenant de résiliation amiable.
    
Par voie judiciaire : En cas de refus du locataire, le bail ne peut être dissous que par décision du tribunal pour manquement grave aux obligations contractuelles (utilisation non conforme, abandon ou dégradation de la parcelle, non-paiement systématique des fermages, sous-location non autorisée).

Question 5

Qu'est-ce qu'une erreur cadastrale et comment la corriger ?

Accepted Answer

Une erreur cadastrale est une anomalie technique, textuelle ou géométrique dans le Cadastre d'État (CE), en raison de laquelle la parcelle est mal cartographiée, présente des coordonnées erronées ou empiète sur les propriétés voisines. Procédure de rectification : Il convient de faire appel à un ingénieur-géomètre certifié. Celui-ci élabore un dossier technique de délimitation, rectifie les coordonnées dans le fichier d'échange informatique et le soumet au Conservateur du Cadastre d'État pour mise à jour. En cas de refus de l'administration ou de conflit persistant avec le voisinage, l'erreur est tranchée par le tribunal.

Question 6

Comment se prémunir contre la spoliation ou la saisie illégale d'un terrain ?

Accepted Answer

Numéro cadastral : Assurez-vous que votre parcelle dispose d'un numéro cadastral unique et qu'elle est répertoriée au CE. Sans cela, elle demeure juridiquement « invisible ».
    
Enregistrement de la propriété : Vérifiez que votre titre est dûment inscrit au Registre d'État des droits réels sur les biens immobiliers (REDR).
    
Surveillance active : Souscrivez au service d'alerte « SMS-Mayak Zemlia » (veille sur les actes d'enregistrement) pour être informé en temps réel de toute tentative de modification de vos droits. En cas d'intrusion ou d'occupation physique, alertez immédiatement la police et saisissez les tribunaux ou la Commission anti-corruption du ministère de la Justice.

Question 7

Peut-on attaquer en justice une décision municipale relative à la répartition des terres ?

Accepted Answer

Oui, c'est tout à fait possible. Si une délibération d'un conseil local (conseil de village, de commune ou municipal) lèse vos droits fonciers, elle peut être déclarée illégale et annulée par le juge. Délai de recours : L'annulation s'obtient exclusivement par voie de contentieux administratif ou civil. En règle générale, le délai pour agir en justice est de 6 mois à compter du jour où vous avez eu connaissance de la violation de vos droits.

Question 8

Que faire si les limites cadastrales ne correspondent pas aux limites physiques réelles ?

Accepted Answer

Cette situation résulte fréquemment d'imprécisions lors des levés topographiques anciens ou de glissements de coordonnées. Règlement du conflit : Il faut ordonner un rétablissement des limites de la parcelle sur le terrain. Le géomètre déterminera les points exacts à l'aide d'un équipement GPS certifié. Si un chevauchement avec le voisin est constaté, un procès-verbal de bornage amiable doit être signé. À défaut de compromis, le litige de bornage est porté devant le tribunal.

Question 9

Comment enregistrer un droit de propriété foncière issu d'une succession ?

Accepted Answer

Option successorale : Dans un délai de 6 mois suivant le décès du de cujus, déposez une déclaration de succession auprès d'un notaire pour ouvrir le dossier.
    
Production des pièces : Fournissez au notaire l'acte de décès, les documents prouvant le lien de parenté, ainsi que l'Acte d'État ou l'extrait du registre foncier du défunt.
    
Délivrance du titre : Passé le délai de 6 mois, le notaire délivre un Certificat de droit à la succession et procède de sa propre initiative à l'inscription de votre droit de propriété au Registre d'État immobilier. Attention : si le terrain ne possède pas de numéro cadastral, il faudra obligatoirement le faire établir par un cabinet de géomètres agréé avant de finaliser la succession.

Question 10

Un ressortissant étranger peut-il posséder un terrain en Ukraine ?

Accepted Answer

Terrains non agricoles : Oui, les étrangers et les sociétés étrangères peuvent acquérir ou hériter de parcelles bâties ou à bâtir à l'intérieur des zones urbaines, ou hors de celles-ci pour l'implantation de structures industrielles. Terrains agricoles : C'est catégoriquement interdit. La loi interdit aux étrangers d'acheter les terres arables (tchernoziom) ukrainiennes. Si un étranger hérite d'une terre agricole par succession, il est légalement tenu de l'aliéner (vendre ou donner) dans un délai de 1 an à compter de la date d'entrée en possession du droit.

Question 11

Comment modifier l'affectation (la destination légale) d'un terrain ?

Accepted Answer

Élaboration du projet : Sollicitez un organisme d'aménagement foncier agréé pour concevoir un projet d'attribution parcellaire visant le changement de destination de la parcelle.
    
Instruction d'urbanisme : Le projet doit impérativement être conforme aux documents d'urbanisme en vigueur (Plan directeur ou Plan local d'urbanisme de la zone).
    
Approbation et opposabilité : Le projet est validé par délibération de la collectivité locale compétente (conseil), après quoi la nouvelle affectation est officiellement enregistrée dans le Cadastre d'État et le Registre des droits réels.

Question 12

Que faire si un groupe agro-industriel exploite illégalement ma quote-part (pai) ?

Accepted Answer

Si la société ne dispose d'aucun bail valide et enregistré à votre nom, ou si le contrat est arrivé à son terme, mais que ses engins agricoles occupent toujours votre propriété :

Notifiez à la direction de la holding une sommation écrite d'interruption immédiate de l'occupation sans titre.
    
Constatez et matérialisez l'exploitation illicite (preuves photos/vidéos, rédaction d'un constat contradictoire en présence d'élus locaux ou du starosta du village).
    
Saisissez le tribunal d'une action en expulsion sous astreinte et en demande de dommages-intérêts pour enrichissement sans cause (fermages impayés ou manque à gagner).

Question 13

Quels sont les risques d'acheter un terrain sans l'assistance d'un avocat ?

Accepted Answer

L'achat d'un bien foncier « à l'aveugle » expose à une perte totale de capital ou à des années de procédures judiciaires. Les risques majeurs sont :

L'acquisition d'un bien grevé de charges occultes (saisie administrative, hypothèque, privilège).
    
L'existence de litiges judiciaires latents portant sur la parcelle (par exemple, un partage de communauté après divorce ou des héritiers réservataires non déclarés).
    
La présence d'un bail de longue durée en cours au profit d'une holding, opposable au nouvel acquéreur et impossible à résilier.
    
Des chevauchements graphiques rendant le terrain totalement inconstructible.

Question 14

Comment vérifier la sécurité juridique d'une parcelle avant l'achat ?

Accepted Answer

L'audit de conformité mené par un avocat s'articule autour de quatre axes :

Le Registre d'État des droits réels : Identification du propriétaire réel, recherche d'hypothèques, de saisies ou de baux commerciaux publiés.
    
La Carte cadastrale publique (CE) : Examen des limites géométriques, absence de chevauchement de polygones et validation de l'affectation des sols.
    
Le Registre national des décisions de justice : Vérification des antécédents contentieux liés à la parcelle ou visant le vendeur.
    
Le profil de risque du vendeur : Recherche de dettes fiscales, de procédures d'exécution forcée ou d'inscription au registre des débiteurs nationaux (causes potentielles de nullité de la vente).

Question 15

Que faire si le contrat de bail d'un tiers a été frauduleusement enregistré sur mon terrain ?

Accepted Answer

Il s'agit d'un cas d'école de double enregistrement malveillant ou de spoliation par contrefaçon d'écritures. Plan d'action : Exigez du conservateur du registre ou de la société exploitante une copie certifiée dudit contrat. Si vous n'avez jamais consenti à cet acte, vous devez immédiatement introduire une action en nullité du bail et en radiation de la mention d'enregistrement. Une expertise en graphologie judiciaire sera ordonnée au cours de l'instance pour démontrer la falsification de votre signature.

Question 16

Combien coûte la défense d'un dossier foncier devant les tribunaux ?

Accepted Answer

Le coût global se compose des éléments suivants :

La taxe de justice (droits de greffe) : Pour les particuliers dans les litiges non pécuniaires (ex: nullité de contrat), il s'agit d'un montant forfaitaire fixe (environ 27 € à 33 €) ; pour les litiges patrimoniaux, la taxe s'élève à 1 % de la valeur estimée de la parcelle.
    
Les frais d'expertises : Les rapports d'expertise géodésique ou de graphologie font l'objet d'une facturation distincte selon la complexité.
    
Les honoraires de l'avocat : Établis en fonction de la complexité technique du litige et du volume de diligences. Important : En vertu des règles de procédure civile en Ukraine, si vous gagnez votre procès, l'intégralité des frais engagés (taxes de justice, frais d'expertises et honoraires d'avocat) est intégralement mise à la charge de la partie perdante et vous est remboursée.

Question 17

Comment se déroule la première consultation et quels documents faut-il apporter ?

Accepted Answer

Lors de la consultation initiale, l'avocat spécialisé opère un audit juridique approfondi de votre dossier : il examine les pièces, interroge les bases de données d'État sécurisées et définit la stratégie de résolution ou de contentieux. Pièces à fournir :

Passeport et numéro d'identification fiscale (NIF).
    
L'Acte d'État de propriété, le titre notarié ou l'Extrait du registre immobilier.
    
L'Extrait du Cadastre d'État (CE), s'il a déjà été délivré.
    
Le contrat de bail litigieux (en cas de conflit bailleur-preneur).
    
Toute correspondance administrative ou décision de rejet émanant du Géocadastre ou des autorités locales.

Service	Prix
Consultation verbale	Gratuit
Analyse express des titres de propriété / du contrat de bail	à partir de 15 €
Consultation juridique écrite avec avis formel	à partir de 19 €
Réquisition d'avocat (Cadastre, Registre, Administration)	à partir de 23 €
Audit de sécurité juridique (titre clair) d'une parcelle	à partir de 29 €
Rédaction / analyse d'un contrat de bail foncier (pai)	à partir de 38 €
Rédaction de la demande de rectification d'erreur cadastrale	à partir de 38 €
Recours gracieux/hiérarchique auprès des autorités locales	à partir de 48 €
Accompagnement de la transaction d'achat-vente de terrain	à partir de 77 €
Rédaction d'une l'assignation en justice (litige foncier)	à partir de 77 €
Représentation en justice devant le tribunal de 1ère instance	à partir de 175 €
Rédaction d'un mémoire en appel (contentieux foncier)	à partir de 96 €
Représentation devant la Cour d'appel	à partir de 192 €
Pourvoi en cassation devant la Cour suprême	à partir de 175 €
Représentation devant la Cour suprême	à partir de 250 €
Gestion juridique globale pour entreprise agricole (pôle foncier)	Sur devis

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